Главная Статьи Новости Реклама О портале
Статьи
Предложения
Аренда офисов
Продажа офисов
Каталог фирм
Агентства недвижимости
Вход для пользователей:
Регистрация
Добавить в избранное
Версия для печати
Расставим все по своим местам: о классификации офисных зданий

На Московском исследовательском форуме (МИФ), прошедшем в прошлом году, компании участницы приняли новую классификацию офисных зданий. Воплощение в жизнь этой классификации не заставила себя ждать. В процессе определения классности объектов, большая половина офисов в г. Москве сейчас должна опуститься на несколько ступеней ниже. Специалисты-аналитики исследовательских отделов некоторых ведущих компаний были привлечены к разработке нового документа. В работе над классификацией также принимали участие представители профессиональных УК и других технических служб. Необходимость в этом документе давно назрела, так как прошлая классификация устарела почти два года назад.

Игра по правилам

build

Новый документ, по сравнению со старым, принятым также на заседании МИФ в 2003 году, на порядок выше. Новые стандарты отличаются, прежде всего, значительной строгостью. Формулировки в прежнем варианте были обтекаемыми и неконкретными и это неудивительно, ведь рынок того времени был недостаточно зрелым. Новая классификация приобрела и новые черты – продуманность, конкретность, осмысленность.

Теперь, чтобы высококлассное здание соответствовало свому статусу, необходимо соблюдение четких параметров. К примеру, сейчас офисное здание высшего класса А должно соответствовать 26 установленным критериям, 20 из которых являются обязательными, а 6 факультативными, тогда как раньше к нему предъявлялось минимум 16 требований из 22. Установлены 6 разделов, на которые разделены все критерии: конструктивные особенности, местоположение, инженерные системы, форма собственности, парковка, услуги, предоставляемые арендаторам и управление зданием. Сейчас для того, чтобы объект попал в класс А, он должен отвечать практически всем критериям, за исключением одного основного на выбор, и четырех факультативных. В новой трактовке классификации почти все параметры приобрели более жесткую окраску и стали более детализированными.

По новым требованиям классификации, в офисе класса А, помимо наличия систем кондиционирования и вентиляции, центральных систем отопления, необходимо, чтобы в каждом помещении офиса была возможность регулирования микроклимата. Ужесточились и требования к температуре. Она должна быть постоянной (22-23 градуса +/-1градус) независимо от времени года, а воздух в помещении должен циркулировать из расчета 60 м 3 в час на 10 м2 полезной площади.

Появился новый важный критерий, который не затрагивался в старой квалификации – требования к собственности. Для того, чтобы зданию был присвоен класс А, у него должен быть один собственник, а не несколько владельцев, которым принадлежат отдельные этажи или блоки. И это логично, ведь разные хозяева крайне редко могут найти между собой общий язык. Если вдруг многочисленным владельцам отдельных частей захочется оформить свои помещения в различном стиле и цвете, то здание потеряет свое единство. А согласно новым правилам, здание, которое претендует на более высокий класс, должно представлять собой единый организм, с едиными системами управления. Именно вопрос о собственности в процессе обсуждения нового документа привел к самым жарким спорам. Нет ничего странного в том, что многие участники рынка по-разному относятся к этому вопросу.

Сторонники введения этого важного критерия считают, что один хозяин является гарантом безопасности и целостности бизнеса. Противники вопроса о собственности высказывают свои опасения, что большинство многофункциональных зданий с современной инфраструктурой могут просто не попасть в разряд объектов высшего класса. Ведь не секрет, что на рынке не очень много инвесторов, способных вложить в одиночку огромные капиталы в такие проекты. В этом случае даже у некоторых объектов, входящих в большие суперсовременные на сегодняшний день объединения, есть вероятность не попасть в класс А. Однако, именно такие здания являются самыми современными из всех существующих типов на сегодняшний день. Не до конца понятен и такой параметр – «прозрачная структура собственности».

Внесены изменения и новые детали и в такое понятие, как управление зданием. Оказывается, в этом вопросе одного профессионализма мало. В управлении зданием должно участвовать одна УК, которая имеет большой опыт работы на нескольких офисных объектах (не менее 5-ти) общая площадь каждого из которых не менее 5 тыс. м 2. И по этому вопросу мнения специалистов так же разделились. Введение новых требований, по мнению одних, должно пробудить дух конкуренции среди УК, что в свою очередь благотворно повлияет на весь офисный рынок. Мнение других заключается в поддержке уже давно работающих УК, управляющих меньшим количеством объектов, но качество работы которых и их профессионализм достаточно высоки. По мнению некоторых специалистов, так как фирм, имеющих опыт работы в управленческой сфере 5-ю и более зданиями, не слишком много, то и принимать безоговорочно этот пункт классификации нельзя.

Не был принят единогласно и вопрос о парковках. По началу авторы хотели ввести парковочный коэффициент как обязательный параметр. Но потом приняли во внимание реальное состояние рынка, технические, ландшафтные и градостроительные составляющие, и решили, что обязательным останется требование наличия крытой многоуровневой стоянки или подземной парковки. А парковочный коэффициент стал лишь дополнением.

Множество споров вызвал и серьезный вопрос о телекоммуникациях здания. Согласно существующей практике, владелец здания пользуется услугами только одного провайдера. Но требования специалистов таковы, что владелец, чье здание претендует на получение класса А, должен предоставить на выбор арендатора как минимум две телекоммуникационные компании. Идеальным вариантом считается предоставление арендатору возможности прийти со своим собственным телекомоператором, ведь для многих компаний смена номера может обернуться серьезными проблемами.

Новый документ имеет и другие достоинства. В частности, он отражает тенденции, характерные для современного офисного рынка. Взять, например, его децентрализацию. Расположение в центре города традиционно считалось обязательным условием для зданий класса А. Однако география размещения высококлассных офисных помещений теперь расширена. Согласно новым условиям, здание, имеющее класс А, может находиться в достаточно хорошем месте и иметь необходимое транспортное сообщение и удобный подъезд. Теперь здание высшего класса необязательно должно располагаться около Садового Кольца. При удачном стечении обстоятельств, оно может располагаться в пределах МКАД или ТТК. Главнейшим условием является хорошее окружение. Рядом не должны находиться объекты, которые портят имидж здания. К ним относятся свалки, работающие заводы и кладбища.

Появились и новые тенденции, вытекающие из расширения зонирования для зданий класса А. Это, например, создание вокруг современных бизнес-центров, реорганизация промзон, формирование новых субрынков, строительство жилья, развитие инфраструктуры и многое другое. Новая классификация более четко показывает зависимость класса здания от транспортной развязки, проходящей рядом. Это очень актуальный нюанс, ведь привлекательность объекта зачастую значительно снижается, если присутствует фактор больших автомобильных пробок.

страницы: 1 2
рейтинг: 0
Отзывы:
prbifw 17.06.2012
f3EhSw , [url=http://qxnhogjrxvih.com/]qxnhogjrxvih[/url], [link=http://fmadgtnmginx.com/]fmadgtnmginx[/link], http://iqarhwfqavzj.com/
комментировать
ihczdhtbelr 16.06.2012
AuiB54 , [url=http://pvucketibukd.com/]pvucketibukd[/url], [link=http://xrxwxvwbbpjq.com/]xrxwxvwbbpjq[/link], http://mkftyefalkgn.com/
комментировать
epouqyy 15.06.2012
pd4UTJ <a href="http://xnblsnrljnud.com/">xnblsnrljnud</a>
комментировать
Abi 14.06.2012
How could any of this be bteter stated? It couldn't.
комментировать
tlijiav 16.03.2012
f2chvh , [url=http://cmrczjbilcpx.com/]cmrczjbilcpx[/url], [link=http://paatqrdsccow.com/]paatqrdsccow[/link], http://bheahicjcfvr.com/
комментировать

Посмотреть все сообщения
Новости по теме
"Оптим-Логистик ЛО" планирует построить логистический комплекс в Ленобласти
ООО "Оптим- Логистик ЛО" планирует построить на территории промышленной зоны "Красноборская" в Тосненском районе Ленинградской области логистический комплекс стоимостью более 3 млрд рублей.
далее
Объем аренды офисных площадей в 2008 г. снизился на 27%
За четвертый квартал 2008 года объем сделок аренды офисных площадей (чуть меньше 3 миллионов кв. М.) снизился на 27% по сравнению с тем же периодом 2007 года.
далее
Для очередного бизнес-инкубатора приобретут около 6 000 кв. м
В рамках заседания городского актива работников малого и среднего предпринимательства было озвучено решение городских властей о покупке на торгах порядка 6 тыс. кв. м для нового бизнес-инкубатора.
далее
 
Древняя аренда
Первые свидетельства об арендных отношениях относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. Тогда арендодателями были священники. А первые договора аренды - таблички, выполненные из глины, обнаружены на месте шумерского города Ур. На этих договорах прописывались обязательства по передаче во владение на некоторое время сельскохозинвентарем, права пользования водоемами, территориями и т.д.
 
© 2007 «Все для офиса» Копирование всех составляющих частей сайта в какой бы то ни было форме запрещено без разрешения владельцев авторских прав.
Создание сайта - компания "Adlabs".