Главная Статьи Новости Реклама О портале
Статьи
Предложения
Аренда офисов
Продажа офисов
Каталог фирм
Агентства недвижимости
Вход для пользователей:
Регистрация
Добавить в избранное
Версия для печати
Вопрос номер один: купить или арендовать?

Предприниматели, пред которыми встал вопрос «Что лучше, покупка или аренда?», нередко делают одну, но очень серьезную ошибку – они проводят неочевидную аналогию с жилыми помещениями, ведь почти каждый когда-нибудь сдавал или снимал, покупал или продавал, или же обменивал жилье.

Введение

В первую очередь это связано с особенностями российской политики. Если еще вчера закон позволял приобрести пустующее здание булочной или школы и перепрофилировать его под компьютерный салон – то на сегодняшний день этого сделать уже нельзя. А самое печальное то, что никого не интересует, как быть тем, кто уже купил эти помещения, разве что самих собственников.

Во-вторых, это экономический аспект, который не позволяет делать долгосрочные прогнозы большой точности.

В-третьих, законодательный аспект, который больше всего касается базы налогообложения – при совершении сделки государство забирает себе порядка 42% от ее общей суммы. Таким образом, при совершении сделок с высокой наполняемостью процента (например, от сделки на $600 000, а эта сумма является средней из тех которые российские бизнесмены согласны потратить на коммерческую недвижимость, государству нужно отдать $252 000) возникает вполне естественный соблазн не показывать всей суммы этой сделки. Именно по этой причине многие предприниматели не хотят работать с риелторскими агентствами. Также нередки случаи, когда такие агентства сводят продавца и покупателя, а в итоге последние совершают сделку за спиной риелтора.

Подводные камни аренды

В случае если у предпринимателя нет свободных средств для приобретения коммерческой недвижимости, то помещение ему, конечно же, придется снимать. В этом случае нужно учитывать все составляющие, которые входят в арендную плату. В идеале сумму арендной платы должны входить следующие пункты: сама ставка аренды, налоги, коммунальные платежи, и эксплуатационные расходы (охрана помещения, его уборка, сервисное обслуживание лифтов и др.). В действительности же хозяин помещения называет лишь саму ставку аренды, а все остальные расходы арендатор будет платить самостоятельно, сверх этой суммы.

Также огромными минусами арендованного помещения являются временное пользование и то, что сумма арендной платы за несколько лет перекроет стоимость помещения. Деньги предпринимателя, которые он отдает за арендуемое помещение, уходят от него навсегда, тогда как деньги хозяина этого помещения постоянно растут, потому что происходит капитализация объекта.

Еще одним большим минусом является то, что арендатор может в любой момент прервать действие договора аренды, даже до истечения его срока. Довольно часты случаи, когда предпринимателям приходится покидать арендованные помещения досрочно, и далеко не всегда они получают компенсацию положенную им за преждевременное расторжение договора. По утверждению специалистов, вложения в коммерческую недвижимость российской столицы настолько высокоэффективны, что привлекают на наш рынок зарубежные девелоперские компании, которые имеют существенные финансы. Результатом этого является продолжение роста ставок на аренду помещений. Нередки случаи давления, как административного, так и силового, на собственников, которые не могут себя защитить, с целью вынуждения расстаться с помещениями, привлекательными с точки зрения коммерческой недвижимости (хозяйственные и продовольственные магазины, старые булочные и другие помещения, расположенные в центре города).

В то же время от арендованного помещения можно в любой момент отказаться, например, если бизнес не будет рентабельным. Вообще аренда помещения дает возможность мобильности, к тому же не требует приложения усилий для управления помещением.

Но, все-таки, недвижимость – это одно из самых выгодных капиталовложений, а это серьезный аргумент, для того чтобы приобрести в личную собственность коммерческую недвижимость.

Покупка коммерческой недвижимости

Процедура покупки недвижимости в собственность состоит из двух этапов:
  • передача помещения продавцом, путём заключения договора о купле-продаже, в собственность покупателя;
  • заключение договоров про обслуживание с коммунальными предприятиями.

Для того, чтобы оформить договор купли-продажи, необходим стандартный набор документов – правоустанавливающие документы, документы из БТИ, а также документы покупателя и продавца. Вообще перечень необходимых бумаг довольно обширен и может изменяться в зависимости от каждой конкретной ситуации. Если у продавца имеются все необходимые документы, то первый этап переоформления помещения не займет много времени. Однако не редки случаи, когда у продавца документация не приведена в соответствующий вид, а он не хочет терять на это время и деньги. Тогда покупателю предстоит нелегкий труд – заниматься этими документами от имени хозяина помещения. Приведение документов в должный вид процесс довольно дорогостоящий и трудоемкий, а по времени он нередко растягивается до полугода.

Сам процесс оформления в собственность коммерческой недвижимости длится обычно от одного до трех месяцев. На сегодняшний день в ряде случаев требуется, одновременно с покупкой помещения, оформить в «Москомземе» аренду земли, на которой находится данное помещение, а этот процесс также является небыстрым и довольно дорогостоящим.

Но еще более дорогостоящий и трудоемкий процесс предстоит покупателю после окончания оформления коммерческого помещения – ему необходимо договориться об оказании коммунальных услуг с такими монополистами, как «Мосводоканал», МГТС, «Мосгортепло» и, конечно же, «Мосэнерго». Исходя из опыта многих предпринимателей, самым оперативным из них является МГТС, а самым проблематичным – согласование технических условий с «Мосэнерго». К тому же, кроме оплат официальных, возможно, вам предстоят оплаты не совсем официальные, общая сумма которых может достигнуть 30% от суммы всего проекта.

Вот список «жертв», в общих чертах, на которые необходимо пойти, для того чтобы стать владельцем коммерческой недвижимости. Но поскольку коммерческая недвижимость приобретается, чаще всего, с целью получения прибыли, то желаем Вам преуспеть в этом деле.

рейтинг: 0
Отзывы:
qqipteriwpy 19.11.2012
v0x5II , [url=http://nrhnsgznssdg.com/]nrhnsgznssdg[/url], [link=http://fdgzduvwhnsy.com/]fdgzduvwhnsy[/link], http://bglwyowtslew.com/
комментировать
qqipteriwpy 19.11.2012
v0x5II , [url=http://nrhnsgznssdg.com/]nrhnsgznssdg[/url], [link=http://fdgzduvwhnsy.com/]fdgzduvwhnsy[/link], http://bglwyowtslew.com/
комментировать
wnnvdzmjd 18.11.2012
udhUF8 <a href="http://pmllcmftudsr.com/">pmllcmftudsr</a>
комментировать
sxugzrqtene 18.11.2012
rOgq1D , [url=http://acnerghsdrzp.com/]acnerghsdrzp[/url], [link=http://duehgbgzjngq.com/]duehgbgzjngq[/link], http://cptzrluvihbs.com/
комментировать
ibmkbtb 16.11.2012
HIdgwU <a href="http://ierahqjiqfvi.com/">ierahqjiqfvi</a>
комментировать

Посмотреть все сообщения
Новости по теме
"Оптим-Логистик ЛО" планирует построить логистический комплекс в Ленобласти
ООО "Оптим- Логистик ЛО" планирует построить на территории промышленной зоны "Красноборская" в Тосненском районе Ленинградской области логистический комплекс стоимостью более 3 млрд рублей.
далее
Объем аренды офисных площадей в 2008 г. снизился на 27%
За четвертый квартал 2008 года объем сделок аренды офисных площадей (чуть меньше 3 миллионов кв. М.) снизился на 27% по сравнению с тем же периодом 2007 года.
далее
Для очередного бизнес-инкубатора приобретут около 6 000 кв. м
В рамках заседания городского актива работников малого и среднего предпринимательства было озвучено решение городских властей о покупке на торгах порядка 6 тыс. кв. м для нового бизнес-инкубатора.
далее
 
Офис в водонапорной башне
Деловая жизнь бельгийского дизайнерского агентства «Virtuology Web» протекает в водонапорной башне. И благодаря этому необычному офисному зданию к компании, обосновавшейся в бывшей водонапорной башне, существенно вырос интерес со стороны клиентов. Так что дальнейшее расширение офисных площадей фирмы будет происходить все также, с использованием нестандартной недвижимости.
 
© 2007 «Все для офиса» Копирование всех составляющих частей сайта в какой бы то ни было форме запрещено без разрешения владельцев авторских прав.
Создание сайта - компания "Adlabs".